降息有利投资

                                              深圳中原深港研究中心总监 张伟

  为了应对复杂的国内外经济金融形势，中央采取了一系列扩大内需，促进经济平稳较快发展的一系列措施，其中对楼市最为有利的莫过于连续降息和扩大房贷最优利率。这些信息可以从两个角度去解读，一方面显示政府保经济增长的态度坚决，对楼市会产生推动作用，能够刺激需求的释放，对楼市来说是利好。但另一方面，这些措施的超预期也说明经济的真实衰退程度可能远超市场预期，从这个角度解读，会强化民众对中国经济未来不确定的担忧，对楼市则是利空。１１月份的楼市交易量虽然有很大突破，但１１月份的行情十分脆弱，能否延续取决于市场对这次降息的解读偏向于正面还是负面。

  从历史经验看，利率变动对楼市的影响在楼市发展的不同阶段差异很大。２００２～２００５年期间的加息，楼市保持稳定的价量增长缘于当时的市场是以用家为主的市场，投资比例较少，大量自住需求能够支撑价格的合理上扬，因此加息对楼市的影响作用有限。但进入到２００７年情况则发生变化，２００７年的四次加息以及提高第二套房贷利率，将楼市迅速打入低谷，主要原因是房价经历了２００６年～２００７年的疯狂上涨，涨幅过大，在高房价下自住需求不断被挤出，投资者、投机者构成了需求主体，连续加息使资金使用成本提高，迫使大量投资者撤出资金，房价失去了继续向上的支撑力量，楼市形成有价无市的局面，支撑三个月后，楼市进入调整。

  从目前楼市的情况看，降息能够增强消费意愿，有利于缓解楼市观望气氛，从而缩短楼市调整的周期；同时更低的利率能节省贷款买房的资金成本，有助于房价的止跌。

  此次降息对投资型买家的影响要大于自住型买家。此轮降息后，当前ＣＰＩ高于银行存款利息，投资者会考虑将资金转移到更加安全的领域，目前来看房地产仍然是实现财富保值增值的最佳渠道。尤其是长线投资，如靠“以租养房”的写字楼、商业物业，受益会更明显，减息可以降低融资成本，使自有资金的投资回报率上升，这必将导致投资性需求增加。

                                 降价不是唯一出路 
  

　　　　　　　市场困难方显真功夫

  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　李耀智

  　　　一个无论房子品质是好是坏都不愁卖的市场；一个卖房基本上不需要什么技术含量的阶段，代理商的价值难以体现出来。相反，楼市从疯狂走向理性，代理公司的价值又重新得到了尊重。

  　　　市场变了，我们的策略也作了相应的调整。从营销策划角度而言，在市场亢奋的时候，不管什么定位，什么推广方式，已经很多客户上门，策划的工作只是做好流程，把来访客户组织起来，使客户能顺利买到房就行。现在客户少，观望多，成交难，市场营销就变得非常重要，首先对客户的把握、对项目的了解等基本功夫要扎实；其次项目定位不不宜泛滥，因为客户都很理性；此外推广手法要直接、要实效；最后一点就是团队心态很重要，无论是策略团队还是销售团队，要有积极的心态，去克服困难解决问题。

  　　当然公司的资源也非常重要，比如拥有庞大的客户资源组织，建立完善的资源共享平台，广泛的资源共享能为每个项目的成功销售铺就低成本高效率的巨大网络。

  市场风云突变，但代理商的商机反而扩大了，有实力者也能脱颖而出。

  （作者系中原地产总经理）

                                          逆市之中，谋定而动

                                              李耀智

当前深圳楼市观望气氛比较浓厚，这一方面是因为房价经过长达两年的持续增长，到目前为止，消费者对房产估值产生了疑惑，另一方面接连出台的政策调控加强了消费者的利空预期，必然会导致部分消费者退出市场，转为观望。成交量萎缩促使价格增长速度放缓甚至是下调，使得后市的发展蕴含着较大的不确定性。

在目前的市场环境中，置业者的选择风险提高了，市场开始逐渐回归理性，价格开始趋近于实际价值，价格虚高的楼盘将会在接下来的几个月遭到销售上的打击。但是楼市的规律是不变的，优质而有潜力的楼盘在经济持续发展的大环境下，后市中仍然会有良好表现。

目前置业者选房要摆脱盲目性，寻找潜力楼盘，需要重点考虑三个方面因素：首先要考察楼盘价格是否与其实际估值契合，其次楼盘在后市是否有充足的成长潜力，第三就是楼盘的投资回报率是否合理。这三个因素互相影响，融为一体的，需要综合考虑。

在发展相对成熟的地区购房可以保证房产的流动性，在需要套现时成本和风险都相对较小。同时这一类物业的估值也相对成熟，偏离价值程度小，贬值风险低。另外，选择有信誉保证的地产开发商，不但可以保证楼盘的质量，同时价格水平也会在较为合理的区间。

楼盘的成长潜力有多方面要素，但是最重要的就是该地区是否有合理的远景规划和清晰的发展路径，如果未来有重大利好，将可以带动地区楼市繁荣。在细节上，周边设施的发展水平，社区人口构成结构都是未来的影响因素，可以结合地区发展综合考虑，但是要注意仔细甄别楼盘宣传概念的合理性，不要被假大空的大概念迷惑，要考察楼盘概念是否能够转变成今后的升值助力。

同时，在经济上的精打细算也是必要的，确定预期的投资回报率，再计算出相应的楼盘升值速度是否合理。作为判断的依据。不论是投资还是自住，都要明确自己的成本和收益状况，确定风险等级，才能做出准确的判断。

市场充满变数，也因此而充满机遇，不同的市场环境会有不同的亮点，发现越早，收益越大。（作者系深圳中原总经理）